Vastgoed en patrimoniumvennootschappen worden steeds complexer. Waardering, fiscaliteit, financiering, successie en verkoopbaarheid beïnvloeden elkaar en vragen vaak om gespecialiseerde expertise. Tegelijk hoef je als accountant die expertise niet allemaal zelf in huis te hebben. Raf Weltjens, Thomas Verschaeve en Gerdy Vervloesem lichten toe hoe Partalis, Bank Van Breda en de vastgoedgroep Dewaele accountants kunnen ondersteunen. De centrale boodschap: je hoeft niet alles zelf te doen, maar je behoudt als adviseur best wel de regie over de klantrelatie.
Van vastgoedvraag naar vermogensvraag
Partalis ontstond in april 2025 vanuit een samenwerking tussen Dewaele Vastgoedgroep en Bank Van Breda. Het initiatief combineert vastgoedexpertise en lokale marktkennis met financiële knowhow en vermogensbegeleiding. Dewaele is voor 50 procent aandeelhouder van de joint venture.
Voor Raf Weltjens, Head of Real Estate Advice bij Partalis, begint goed vastgoedadvies dan ook niet met de vraag welk pand een klant wil kopen of verkopen. “We vertrekken vanuit het totale vermogen en bekijken welke plaats vastgoed daarin inneemt. Dat kan gaan over de aankoop van opbrengsteigendommen, maar evengoed over rentmeesterschap, successieplanning, de verkoop van vastgoed of de overdracht van aandelen in een patrimoniumvennootschap.”
Die brede blik is belangrijk omdat vastgoedbeslissingen vaak veel meer omvatten dan de waarde van een gebouw. “Een lening, fiscale verliezen, aandeelhoudersafspraken of de toekomstige vermogensplanning kunnen de beste oplossing sterk beïnvloeden. Met Partalis adviseren we vanuit een neutrale positie, met bijvoorbeeld een grondige doorlichting van een vastgoedportefeuille: zijn de huurprijzen nog marktconform? Welke panden vragen renovatie? Is het interessanter om bepaalde gebouwen te verkopen of net te behouden? En kan gecentraliseerd beheer een alternatief zijn voor een verkoop? Op basis daarvan stellen we een strategisch rapport op.”
Patrimoniumvennootschappen onder de loep
Volgens Gerdy Vervloesem, verantwoordelijke Accountantswerking bij Bank Van Breda, verandert ook de rol van de accountant. Waar die vroeger vaak als algemene raadgever fungeerde, groeit vandaag de behoefte aan gespecialiseerde kennis en betrouwbare partners. Zeker bij patrimoniumvennootschappen is die nood groot.
“Veel van die vennootschappen zijn jaren geleden opgericht in een heel andere fiscale en economische context”, legt hij uit. Vandaag dringen zich vragen op over waardering, verkoopbaarheid, latente meerwaardebelasting, successie, herstructurering of overtollige cash. Dat maakt dergelijke dossiers complex. Een ondernemer wil bijvoorbeeld weten wat zijn vastgoedvennootschap waard is, maar achter die eenvoudige vraag schuilt een hele reeks andere kwesties. Is een verkoop van de aandelen interessanter dan een verkoop van de panden? Welke fiscale gevolgen zijn eraan verbonden? Zijn alle gebouwen aantrekkelijk voor een potentiële koper? En is een herstructurering aangewezen vóór de markt wordt aangesproken?”
Partalis wil daarbij niet optreden als vervanger van de accountant. Integendeel: de accountant blijft volgens Vervloesem de vertrouwde adviseur en het centrale aanspreekpunt voor de klant.
“Partalis neemt de gespecialiseerde vastgoedcomponent voor zijn rekening. Zo kan de accountant zijn klantrelatie behouden en tegelijk expertise toevoegen waar die intern ontbreekt.”
Niet alleen bepalen wat iets waard is
Thomas Verschaeve, Head of Property Companies bij Partalis, benadrukt dat een waardering op zich zelden voldoende is. “Wanneer een ondernemer vraagt wat zijn vastgoedvennootschap waard is, willen we niet alleen een cijfer geven. We willen ook bekijken welke scenario’s mogelijk zijn.”
“Dat kan een verkoop van de aandelen zijn, een verkoop van de panden vanuit de vennootschap, een voorafgaande herstructurering of het afzonderlijk verkopen van bepaalde gebouwen. Ook verder beheer of exploitatie kan een optie zijn. We kijken hierbij onder meer naar de geografische spreiding, het type vastgoed, de huurinkomsten, schulden en fiscale verliezen. Een pand met een hoge marktwaarde is immers niet automatisch aantrekkelijk binnen een vastgoedvennootschap. Zo kan een pand in Knokke door een laag huurrendement moeilijk verkoopbaar zijn als onderdeel van een going-concerntransactie.”
Ook het ontwikkelingspotentieel kan een rol spelen. “Samen met de vastgoedexperts van Dewaele onderzoeken we onder meer of een site of gebouw ontwikkeld kan worden en welke waarde de grond in ontwikkelde toestand kan vertegenwoordigen. Zo krijgen we een vollediger beeld van de mogelijke scenario’s.”
De accountant liefst vanaf het begin aan tafel
Een belangrijk aandachtspunt is timing. Volgens de drie gesprekspartners is het beter om de accountant vroeg bij een vastgoedtransactie te betrekken. Zij kennen kent immers de historiek van de vennootschap, eventuele bijzondere afspraken, aandeelhoudersrelaties en fiscale of juridische aandachtspunten.
Raf Weltjens licht toe: “De gewenste werkwijze is eenvoudig: de accountant identificeert een complexe vastgoedvraag, schakelt Partalis in en blijft vervolgens het centrale aanspreekpunt voor de klant. Vervolgens analyseren we de vastgoed- en transactiekant, terwijl de accountant betrokken blijft bij de historiek, fiscaliteit en bredere klantrelatie.”
Ook binnen grotere accountantskantoren is duidelijke coördinatie belangrijk, merkt Thomas Verschaeve op.
“Wanneer fiscaliteit, boekhouding, juridische vragen en relatiebeheer bij verschillende medewerkers liggen, dreigt informatie versnipperd te raken. Eén duidelijk aanspreekpunt maakt een dossier efficiënter.”
Dat geldt zeker voor due diligence. “Partalis werkt met checklists en templates om de accountant en klant vooraf te voorbereiden”, aldus Verschaeve. “Naar schatting is ongeveer 90 procent van de informatie die tijdens een due diligence wordt opgevraagd vooraf voorspelbaar. Als je daarop anticipeert, vermijd je heel wat tijdverlies, frustratie en dubbele vragen.”
Een bredere markt voor de beste koper
Bij de verkoop van een vastgoedvennootschap is ook de marktbenadering cruciaal. Partalis beschikt, door haar volgehouden specifieke focus op vatsgoedvennootschappen, over een crm-database met ongeveer 600 potentiële kopers, inclusief informatie over budget, regio, vastgoedtype en gewenst rendement.
“Het is verleidelijk om meteen naar één bekende koper uit het eigen netwerk te stappen”, zegt Verschaeve. “Maar een brede marktbenadering creëert meer concurrentie en kan daardoor een beter resultaat opleveren.”
Die database is ook noodzakelijk om een eventuele discrete verkoop te kunnen begeleiden. Dergelijke verkoop kan bijvoorbeeld gevraagd worden wanneer de te verkopen activa bedrijfspanden zijn die worden verhuurd aan de partij die voorafgaandelijk de exploitatie heeft overgenomen. Niet elke vennootschap is overigens meteen verkoopklaar. Soms is een voorbereidende fase nodig: overtollige cash uitkeren, onaantrekkelijke panden verkopen, de structuur vereenvoudigen of de fiscale en juridische gevolgen van een herstructurering onderzoeken.
Verschaeve vergelijkt het met het presenteren van een “mooie bruid” aan potentiële kopers.
“Voor ondernemers die binnen enkele jaren met pensioen willen gaan, kan zo’n voorbereiding maar beter tijdig starten. Een verkoopproces kan immers vijf jaar of langer voorbereiding vragen. Het gaat dus niet alleen om de vraag ‘Wanneer wil ik verkopen?’, maar ook om ‘Wat moet ik vandaag doen om mijn vastgoed tegen die tijd verkoopbaar te maken?’”
Van specialist naar trusted advisor
Voor Gerdy Vervloesem past deze samenwerking in een bredere evolutie binnen accountancy. “Digitalisering, e-invoicing en e-reporting maken een deel van de traditionele dienstverlening minder zichtbaar voor de klant. Daardoor moeten accountants hun toegevoegde waarde sterker aantonen.”
“De accountant evolueert steeds meer naar trusted advisor, consultant en coördinator van gespecialiseerde partners. Net daar ligt volgens mij de meerwaarde van samenwerkingen zoals die met Partalis.”
“Als accountant hoef je dus niet elk aspect van vastgoed zelf te beheersen. Door gespecialiseerde expertise op het juiste moment in te schakelen, kun je jouw klant beter begeleiden én de regie behouden. Dat versterkt niet alleen de kwaliteit van jouw advies, maar maakt ook de eigen meerwaarde voor de klant duidelijker”, besluit Vervloesem
In foto v.l.n.r.: Gerdy Vervloesem, verantwoordelijke Accountantswerking bij Bank Van Breda; Raf Weltjens, Head of Real Estate Advice bij Partalis
